“Ми змагаємося не за ринок, а за людей”, — Сергій Пилипенко, СЕО “Ковальська”

• 

  Володимир Денисенко

  спеціальних проєктів Delo.ua редактор

Сергій Пилипенко, СЕО "Ковальська"

Незважаючи на військові умови, Група “Ковальська” продовжує зводити та вводити в експлуатацію нові житлові комплекси, а також ініціює інноваційні проєкти, підтримуючи довіру інвесторів навіть на початкових стадіях розробки. У розгорнутому інтервʼю з CEO Сергієм Пилипенком обговорюємо трансформацію попиту, адаптацію до мобілізаційних викликів, ринкові небезпеки та стратегічну роль якості як ключового конкурентного переваги компанії.

Чимало девелоперів у 2022 році переорієнтувались на західні регіони України, освоюючи Закарпаття, Львів, Івано-Франківськ. Зараз спостерігається їхнє повернення, особливо до Києва. Чи відновлює столиця лідерство у будівельній галузі?

– Не можу повністю погоджуватися з тезою про масову міграцію девелоперів із Києва на захід у 2022 році. Окремі компанії дійсно розглядали інші ринки — Львів, Франківськ, Закарпаття — як менш ризиковані. Однак ключовим фактором стали не бізнес-рішення, а переміщення населення: багато мешканців із центральних та східних областей, зокрема Києва, тимчасово переїхали на захід. Це спровокувало короткостроковий попит.

Будівництво нового об’єкта зазвичай триває 3-5 років, тому основним бенефіціаром цього попиту стали місцеві забудовники, які реалізували залишки або скорегували ціни, скориставшись ситуацією. Проте це було тимчасове явище.

Тобто фактичної міграції девелоперів не відбулося?

– Так, точніше говорити про ситуативне переміщення попиту. Основні будівельні потужності залишилися в Києві. Після початкового шоку 2022 року, коли Київська область опинилася майже в оточенні, багато проєктів призупинили, але вже у 2023-му ринок почав відновлювати динаміку.

За нашими даними, на піку кризи обсяги продажів скоротилися на 80% порівняно з довоєнним періодом. Проте у 2023-2024 роках ситуація стабілізувалася з щорічним зростанням приблизно на 20–30%.

Що сприяє відновленню попиту?

– Перш за все — стабільність реалізації проєктів: будівництво триває, об’єкти завершуються, що відновлює довіру клієнтів. Якщо проєкт активний і знаходиться на завершальній стадії, попит залишається стабільним.

Важливу роль відіграє програма “єОселя”. Після її модернізації та орієнтації на первинний ринок вона забезпечує близько 30% продажів новобудов. Це підтверджують офіційні дані, включно з нашою статистикою та інформацією від “Укрфінжитло”.

Скільки зараз активних будівельних проєктів у Києві?

– Наскільки мені відомо, близько 170 житлових комплексів у місті та приблизно 230 в області. Це значно перевищує показники західних регіонів навіть у сукупності.

Цінова політика, незважаючи на виклики, залишається стабільною з тенденцією до поступового зростання.

Київ залишається зрілим ринком, де всі учасники — місто, девелопери, покупці — адаптувалися до ризиків і продовжують розвиток.

Сучасні виклики та особливості столичного ринку

Які найбільші труднощі на ринку Києва сьогодні?

– Це скоріше специфіка, ніж проблеми. Перша — трансформація ринку в бік кінцевого споживача. Інвестори, які купували на ранніх стадіях для подальшого перепродажу, практично зникли. Сьогодні переважна більшість покупців — ті, хто планує проживати у житлі або зберігати капітал.

Тобто понад 90% покупців — це ті, хто купує для себе?

– Саме так. Крім того, покупці надають перевагу завершеним або майже завершеним об’єктам, уникаючи ризиків. Вони бажають бачити реальний прогрес, знати точні терміни здачі та мати гарантії завершення.

Багато мешканців із менш безпечних регіонів (Харків, Дніпро, частина півдня) за останні 1,5-2 роки визначилися з місцем проживання, обравши Київ, що також стимулює ринок.

Сьогодні клієнти прагнуть швидкого вселення або чітко визначених термінів, тому проєкти на етапі фундаменту майже не мають попиту. Забудовники, які стартують нові проєкти, повинні розуміти: наступні 2-3 роки будуть вимагати інвестицій у ділянки, документацію, будівництво без гарантій продажів.

Це обмежує кількість нових пропозицій через відсутність вільних коштів у девелоперів, особливо серед середніх і несистемних гравців, які раніше масово з’являлися, а тепер покинули ринок або заморозили діяльність.

Ринок звузився, відбувається його переформатування за кількістю учасників та доступних проєктів.

Програма “єОселя”, хоч і стимулює попит, орієнтована переважно на завершені об’єкти, а нових проєктів стає менше. На кожні 8 завершених об’єктів припадає лише 1-2 нових.

Це може призвести до дефіциту житла через 2-3 роки, що спровокує дисбаланс між попитом і пропозицією та зростання цін.

Чи втратила нерухомість статус інвестиційного активу?

– На тлі повномасштабної війни її привабливість порівняно з іншими інструментами знизилася, проте у довгостроковій перспективі потенціал зростання залишається високим.

До війни ринок нерухомості був найприбутковішим: інвестування на ранніх стадіях дозволяло отримати прибуток при здачі. Зараз ситуація змінилася — вибір девелопера та об’єкта вимагає ретельного аналізу ризиків та можливих сценаріїв.

В умовах війни ризики залишаються високими, але наш приклад доводить, що їх можна мінімізувати, і зараз існують вигідні інвестиційні можливості.

У Києві багато заморожених проєктів від відомих компаній…

– Якщо великі компанії, пов’язані з державою або містом, зупиняють проєкти, це впливає на довіру до ринку в цілому. Люди не готові інвестувати на стадії фундаменту.

Однак є винятки. Завдяки репутації та завершеним проєктам “Ковальська” зберігає попит навіть на ранніх етапах. Наприклад, проєкт “Русанівська гавань” мав значні продажі ще на стадії каркаса. Зараз ми зводимо два будинки, які здамо у 2025 році, з продажем понад 60% квартир. Це приклад того, як бренд і якість компенсують ринкові ризики.

Загалом ринок трансформується: покупці вимагають знижок за ризики, що стимулює пошук проєктного фінансування. Банкам необхідно розробити інструменти для підтримки системних девелоперів та розвитку іпотеки, що допоможе згладити дисбаланс.

“Надійність столиці”: чому обирають “Ковальську”

Розкажіть про поточні проєкти “Ковальської”. У чому ваша унікальність та значення гасла “тверда валюта столиці”?

– Наша головна перевага — надійність. За 20+ років на ринку ми жодного разу не порушили зобов’язань. Нам довіряють.

Крім того, наша нерухомість є інструментом збереження капіталу. У кризові періоди клієнти обирають нас, знаючи про стабільність цін та якості. Ми орієнтовані на довгострокову довіру, тому “тверда валюта столиці” — це не гасло, а сутність нашого підходу.

Які ще переваги окрім репутації?

– Для нас якість — це не лише архітектура, а й повний контроль над виробничим ланцюгом. Ми самостійно виробляємо матеріали: від щебеню до оздоблювальних рішень. Ця інтеграція робить нас стійкими до зовнішніх викликів.

Останніми роками ми оновили підходи до дизайну та деталей, що формують комфорт. Сьогодні клієнти обирають не квадратні метри, а рівень життя. Наприклад, у сегменті комфорт ми пропонуємо рівень оздоблення та інженерії, властивий бізнес-класу.

Ви чітко ідентифікуєте цільову аудиторію?

– Так. Ми будуємо для людей зі схожими цінностями, створюючи комʼюніті. Наприклад, обмежуємо кількість квартир на поверсі до шести для підвищення комфорту. Наша мета — не “хостели”, а простіри для якісного життя.

Війна, безпека та оновлені стандарти будівництва

Як повномасштабна війна вплинула на архітектуру та планування проєктів?

– Проєкти, які ми будуємо зараз, розроблялися до або на початку війни, тому глобальні зміни неможливі. Проте ми модернізували підземні паркінги під укриття з Wi-Fi, водою, санвузлами та генераторами для ліфтів. Це новий стандарт.

Щодо нових проєктів — тривають дискусії щодо норм ДБН для укриттів, що потребує подальшої розробки.

Чи витримують конструкції удари?

– Ми використовуємо монолітно-каркасну технологію з високоміцного бетону власного виробництва. Це надійна система: наприклад, у червні 2023 року ракета пошкодила один з наших об’єктів, але каркас витримав. Мешканців відселили, провели ремонт, і будинок залишився придатним для життя.

Як ви вирішуєте кадрові питання, особливо з призовним контингентом?

– Це комплекс підходів: своєчасні “білі” зарплати, офіційне працевлаштування, комфортні умови праці. Ми залучаємо молодь та старших працівників, збільшили частку жінок на виробництві та в управлінні. Назва “Ковальська” історично пов’язана з жіночим внеском у розвиток компанії.

Які перспективи кредитування та ринку нерухомості?

– Очікуємо активізації кредитування завершених об’єктів. Ринок готовий: запрацював реєстр майбутніх об’єктів, що підвищує захищеність. Проте залишаються питання щодо страх

Джерело